Czasopismo Lege Artis
Prawie wszystko, co chcieliście wiedzieć o prawie — i nie tylko
Posiadacz nieruchomości może zostać jej właścicielem przez zasiedzenie, jeśli przed określony czas jawnie wykonuje prawa właścicielskie. Czy zatem sam fakt zamieszkiwania i zameldowania jest podstawą do wystąpienia o zasiedzenie nieruchomości, czy jednak samoistne posiadanie wymaga czegoś więcej, zatem lokator, który nie interesuje się domem jak właściciel (nie reperuje go, nie płaci podatków, etc.), nie będzie w stanie skutecznie zasiedzieć własności?
postanowienie Sądu Okręgowego w Suwałkach z 28 lutego 2022 r. (I Ca 482/21)
Właściciel nie musi wykazywać się żadną aktywnością wobec swojej rzeczy, żeby zachować prawo własności do niej, ale posiadacz, który pragnie nieruchomość zasiedzieć kosztem dotychczasowego właściciela, musi w widoczny sposób manifestować swoje władztwo quasi-właścicielskie nad nią. Niepodejmowanie przez wnioskodawcę działań świadczących o władaniu w stosunku do gruntów będących własnością innych osób oznaczało, że trudno go uznać za ich posiadacza, bo władanie rzeczą jest niezbędnym elementem jej posiadania.
Orzeczenie dotyczyło wniosku o zasiedzenie części nieruchomości — połowy domu wraz z przylegającym ogródkiem. Jako jego uzasadnienie wnioskodawczyni podała fakt, iż dom posiada, zamieszkuje i remontuje, jest tam zameldowana od przeszło 30 lat, a na działce urządziła sobie ogródek — co oznacza, że traktuje jak własną własność.
Zdaniem właściciela nieruchomości żądanie było bezzasadne, ponieważ kobieta zamieszkuje dom jako „pozostałość” po zmarłym kilkanaście lat wcześniej partnerze (spokrewnionym z rodziną właścicieli). Co więcej kobieta nie opłaca żadnych należności związanych z nieruchomością (podatków, innych danin publicznych, etc.), nie interesuje się jej stanem, nie remontuje — czyli nie zachowuje się jak posiadacz samoistny, co wyklucza zasiedzenie.
art. 172 par. 1-2 kodeksu cywilnego
§ 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
art. 336 kodeksu cywilnego
Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).
Sąd przypomniał, iż zasiedzenie jest formą nabycia własności nieruchomości, zaś warunkiem zasiedzenia jest jej samoistne posiadanie przez określony czas. Posiadaniem jest stan władztwa nad rzeczą (corpus possesionis) — sytuacji, gdy osoba korzysta z rzeczy jak właściciel, a także oraz woli sprawowania tejże władzy dla siebie (animus rem sibi habendi) — sprowadzający się do podejmowania czynności, które wskazują, iż posiadacz traktuje rzecz jak swoją własność. Oznacza to, że do nabycia własności poprzez zasiedzenie nie jest wystarczające jej zamieszkiwanie — natomiast posiadacz może mieć świadomość, iż nie przysługuje mu jakikolwiek tytuł prawny do nieruchomości, grunt, by w widoczny i jawny sposób manifestował swoje władztwo. Jawne okazywanie swego władztwa jest szczególnie istotne, jeśli nieruchomością (jej częścią) włada także prawowity właściciel.
Istota instytucji zasiedzenia polega na nabyciu prawa przez nieuprawnionego posiadacza wskutek faktycznego wykonywania tego prawa w ciągu oznaczonego w ustawie czasu. Podstawową funkcją zasiedzenia jest zatem eliminacja długotrwałej rozbieżności między faktycznym wykonywaniem uprawnień właścicielskich, a formalnoprawnym stanem własności, co przyczynia się do ustabilizowania i uporządkowania stosunków społecznych pod względem prawnym.
Przenosząc te uwagi na stan faktyczny sąd zwrócił uwagę, iż kobieta rzeczywiście od lat mieszka w domu, aczkolwiek wiedziała, że własność nieruchomości przysługuje komuś innemu, zatem była posiadaczem w złej wierze (zatem ewentualne zasiedzenie nastąpić mogłoby dopiero po 30 latach). Co więcej żadne z jej zachowań nie pozwala przyjąć, by traktowała siebie jako właścicielkę: nie remontowała i nie naprawiała budynku (nie wstawiła nawet wybitej szyby), nie opłacała żadnych podatków — w rzeczywistości zaniedbywany dom popadał w ruinę (tak też zeznawał jej syn). Samoistnym posiadaniem nie jest jednak zamieszkiwanie „przy kimś”, a przecież przez pierwsze lata nieruchomość zajmował jej partner — który także nie zachowywał się jak właściciel, co wyklucza doliczenie okresu posiadania (art. 176 kc).
(Na marginesie sąd zwrócił uwagę, że nawet w przypadku uwzględnienia wniosku o zasiedzenie, byłyby trudności z jego realizacją: część domu (podzielonego wyłącznie quoad usum) nie jest odrębną nieruchomością, toteż niezbędny byłby uprzedni podział geodezyjny — ten znów byłby dalece utrudniony ze względu na jego cechy konstrukcyjne.)
Z tego względu wniosek o nabycie własności połowy domu poprzez zasiedzenie został oddalony.
Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.
codzienny biuletyn
